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郁亮盛“市”危言:房價單邊上漲時代必然結束

一些城市房價持續走高,新一輪嚴厲調控來臨。房地產行業徘徊在路口的敏感時刻,萬科的舉動和選擇引人注目。

樓市將呈現怎樣的格局?房地產行業的風險點何在?萬科如何迎接挑戰?針對這些問題,記者近日獨家專訪了萬科集團總裁郁亮。

談走向:

供求關系不支持一直高速上漲

記者:新一輪調控開始,您認為未來中國房地產市場將呈現怎樣的走向?

郁亮:房地產分析的背后是人口分析。根據萬科測算,我國城鎮主流購房人群(20歲至49歲)人口增量已過歷史高點,2011年至2015年這一增量曾達到4300萬人,2016年至2020年將降為1300萬人,2020年后預計有很大可能繼續下降。當然,小城鎮的人口還在向大城市流動,非都市圈人口還在向都市圈流動。但無論如何,因為城鎮化而導致住房需求井噴式爆發的時代已經結束。這個變化,就發生在2015年。

從供給角度看,十年前我們確實存在嚴重的住房短缺,但隨著過去十年的大規模建設,這個缺口已經基本補上。2006年至2015年這十年間,萬科統計的57個大中城市中,有28個城市每年每人商品住宅新開工面積的平均值超過2平方米。而發達國家在城市化完成后,住宅每年的人均建設量,一般是不超過1平方米。

過去十年因為要補課,多蓋一點是合理的。但這么大的全國建設量,不可能一直保持下去。幾個重要都市圈,因為人口還在流入,未來還是應該多蓋一點房子,但那些人口停滯甚至流出的地方,確實不能再這么蓋下去了。

“青山遮不住,畢竟東流去”。購房存在杠桿,所以短期內,貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有影響,甚至有很大的影響。但長期來看,房價必然由供求關系決定。如果不是只看幾個核心城市,而是看全國的話,那么供求關系的真相就是:需求高點已過,而供給仍在高位。這樣的供求關系,不支持房價一直高速上漲,也不支持成交量的高速增長。所以說,房地產行業將告別高速增長時代。

當然,房地產業還沒有淪落為“夕陽產業”,但快速上漲、普遍上漲的局面已經結束,開始進入平穩增長、城市分化的新階段。

可以預見,如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化,未來的房價走勢應該趨于穩定,長期漲幅不應該高過居民收入增幅,短期來看則是有漲有跌,不再是單邊上漲。也就是說,房價暴漲的可能性在減小,而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科去年已經對12個城市的13個項目計提了跌價準備13.8億元,較2015年底增長82.3%。萬科已經做好了準備,迎接有些城市可能到來的房價下跌。

記者:北上廣深等一線城市的房地產市場會怎樣?

郁亮:人口不斷涌入,財富加速聚集,這決定了一線城市樓市表現不會特別差。

但北上廣深的高房價問題也必須重視。房價平穩,年輕人才會有奔頭。光給人才發房補、建保障房還遠遠不夠,每個城市都應提出自己的普通住宅發展計劃。即使是一線城市,房價也應該穩住,而且,也可以穩住。

談調控:

欣慰與憂慮并存

記者:您怎么看最新一輪的房地產調控?

郁亮:2016年中國房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄,但幸福與憂慮的邊界并非那么清晰。去年以來,一些城市樓市持續火爆,但高處不勝寒,國家及時調控,是非常必要的和令人欣慰的,這對穩健經營、有志于長期發展的企業來說,無疑是利好。

記者:對于這些房價過快上漲的城市,在您看來,應該采取什么策略?

郁亮:去年以來,一些城市的房價上漲確實過火了,采取嚴厲的“外科手術”式調控是需要的,如果這個時候再上漲,對國家而言就是毒藥。房地產調控從原來的“兩限”到現在的“四限”,短時間對于控制房價過快上漲,建立一個合理預期是有效果的。

但長期來看,要穩定熱點城市房價,還是要靠增加供應。和全國的情況不同,這些城市人口還在持續流入,新增需求依然旺盛。而且,這些城市增加供應也是完全可能的。

有人說一線城市沒地了,但跟東京比一比就知道,還有地。一是放活舊改,增加土地供應的來源。比如深圳搞強區放權,把舊改項目的審批權下放到區里,鼓勵市場力量主導舊改,一下子多出很多房子。

二是適當提高土地利用效率。在地價昂貴的城市里把樓房蓋高點是國際通行做法。我接觸過一個莫斯科投資計劃,不買地,專門給一些五六層的老房子裝電梯,上面加蓋四層房子。

三是及時修改規劃要求。很多規劃的杠杠是上世紀五六十年代制定的,比如對小區綠地有明確的指標要求,但如果我們采取紐約“集中綠地”模式,把小區配套的綠地集中起來,建成周邊一到三公里都可以享受的公園,用地效率、實際效果一定比分散的小區綠地好得多。

記者:您對于房地產調控還有什么建議?

郁亮:政策不僅要考慮少數城市的房價問題,還要在更大維度、更長時間的背景下考慮問題,最根本的是要建立促進樓市健康發展的長效機制。

首先是厘清行業政策的目標。根本性的政策目標應該是三個:解決居住問題、拉動就業和經濟、維護金融安全。“房子是用來住的不是用來炒的”,這說明解決居住是首要目標,當然另外兩個目標也很重要。但有時我們過于注重房地產拉動經濟的作用,這是一種錯位和錯配。

有沒有同時能夠實現三大目標的手段?“軌道+物業”是一種方式。發展軌道交通,可以在合理通勤時間內提供更多的住房,在都市圈內疏散人口,可以創造大量就業、促進經濟增長。房價穩住了,也就防范住了跟房價相關的一系列金融風險,這是典型的“一石三鳥”。

其次是租賃市場需要“補課”。1998年我國住房改革時曾提出租售并舉,但可惜后來沒有堅持。最近政府提出加快培育和發展住房租賃市場,但還有一些障礙沒有破除。比如工業廠房能不能改成集中式出租公寓,商場寫字樓改出租公寓能不能分水電、通煤氣,REITs什么時候能真正推出等等。還有稅負問題,如果按照12%的房地產稅加上11%的增值稅,做出租公寓根本沒錢賺,連利息都付不了,市場很難起來。

萬科已經開辦長租公寓1.2萬至1.8萬間,計劃今年做到10萬間,解決十來萬核心城市年輕人口的居住問題。

再次是推出普通住宅發展計劃。建造大家能買得起的房子是行業責任,住宅的主流要與居民收入水平相適應。每個城市都應供應足夠的普通住宅,要公開向社會承諾,普通住宅發展計劃是什么,配套、交通、公共設施如何跟上等,讓大家做到“未來有房,心中不慌”。

談風險:

揪心商業、商辦庫存

記者:房地產行業的主要危機在哪里?

郁亮:對于當前的房地產市場,我有幾個擔憂。

一是商業、商辦庫存太大。我們很多城市都要上金融中心、總部基地,造成很多商業中心難以為繼,大量購物中心閑置。很多人只看到住宅的去庫存問題,我反而對商業、商辦的庫存更擔心一些,這一問題還在持續惡化。

據萬科監測,大中城市2014年、2015年商辦用地在房地產用地供應中占比接近40%,遠遠超出15%左右的合理配比上限。國家統計局的數據顯示,2012年至2016年,全國辦公樓和商業營業用房開發投資額、新開工面積分別增長124%、10%,明顯高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

二是土地市場價格上漲過快。房地產行業集中度在迅速提高,進不到前幾名的都擔心面臨淘汰,不少開發商抱著急著上規模的心態瘋狂拿地。如果這些開發商借銀行的錢,用了杠桿去冒險,那可能就是飲鴆止渴、自取滅亡。

三是存在風險疊加可能性。在一二線城市,如果買房變成投資,住房變成金融產品,這就可能滋生泡沫、聚集風險。一些城市的地價高于房價,這里面隱含的預期很可怕。未來,如果土地價格急漲與供求關系轉折點疊加,問題相互“感染”,就可能會將金融風險放大,甚至拖累經濟發展。

談發展:

打造“萬科森林” 成為混合所有制典范

記者:萬科如何迎接挑戰?

郁亮:欺騙土地的人,將顆粒無收。萬科不靠聰明賺錢,靠雙手賺錢。

萬科的戰略四年前就定了,以前萬科專心致志做“住宅地產商”,而轉型后的目標是“城市配套服務商”。之前的萬科是“蓋有人住的好房子”,轉型后的萬科是“蓋有人用的好房子”。

城市配套服務商包括:住宅地產是萬科的主導業務,未來的市場份額會繼續增加,因為行業集中度在提高;萬科的物業管理服務380萬戶家庭,超過1080萬人;萬科商業收購了中國第三大商業經營管理公司印力,在規模上已經和凱德并列中國第二;萬科的物流倉儲在國內已經排名進入前五;萬科休閑度假產業蓬勃發展,已經是中國最大的滑雪度假運營商;萬科還在試水養老地產。

記者:這是否意味著,萬科要搞多元化?

郁亮:萬科的多元化有兩個特點:一是主線清晰,圍繞著“城市配套服務商”來進行,而且都是基于不動產;二是注重綜合效益,發揮合力。

萬科的轉型并不是割裂地、孤島式地各自發展,而是從一開始就堅持打造成一個巨大的生態圈。森林里有喬木、灌木叢、草叢,各有分工和特點,臺風來了,喬木可能倒下,但灌木叢、草叢不會倒下,森林就不會受太大影響。我們的目標是打造“萬科森林”。

記者:萬科多元化是否會重蹈有些企業戰線過長的覆轍?

郁亮:凝聚人心靠機制。萬科已經形成深圳國資作為基石股東的混合所有制。在未來的發展中,我們將全面推行合伙人制度,把大家利益捆綁在一塊,你牽頭的時候,里面有我的股份,我牽頭的時候,里面有你的股份,通過利益的捆綁,讓大家在一條船上。

在這個制度中,每個項目都是開放的,操盤者必須跟投,其他人自愿投,大家共同對股東承擔劣后責任。這也意味著沒有卓越績效,就只有損失沒有分享。我們希望建立合伙人制度中的“卓越績效+劣后擔當”機制,誰當頭不重要,當頭意味著要承擔所有最后的責任,通過這個機制建立“背靠背的信任”。

合伙人制度里有兩個隱含指向,一個是要去精英化,靠的是機制和精英化的嚴謹架構,還有一個是要扁平化,所有的業務關聯不是串聯而是并聯。萬一這個業務做不好,把它拿掉換一個業務也可以。如果是串聯,中間斷了,下面全斷掉了,所以必須是扁平化的架構。

記者:您能否描繪下萬科的未來?

郁亮:現實一點的目標,作為城市配套服務商,希望萬科能夠帶領整個行業健康發展。

情懷一點的目標,希望萬科成為混合所有制的典型代表。無論是國資,還是民企,未來都可能會嘗試混合所有制。希望萬科正在推行的合伙人制度,能夠對解決企業尤其是國企發展的持續動力問題有所幫助。

責任編輯:楊希喆
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關鍵詞: 萬科 郁亮 房價 城市
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